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世茂房地产为降负债我们今年拼命卖楼

发布时间:2019-11-25 06:37:35 编辑:笔名

世茂房地产:为降负债 我们今年拼命卖楼

3月29日,世茂房地产于香港召开2011年度业绩发布会。业绩回顾显示,2011年,世房整年的营业额上升19.5%,达到了260.31亿元(人民币,下同)。... 3月29日,世茂房地产于香港召开2011年度业绩发布会。业绩回顾显示,2011年,世房整年的营业额上升19.5%,达到了260.31亿元(人民币,下同)。毛利率由2010年的36.6%上升到2011年的38.4%,毛利由80亿元上升到100亿元;纯利57.2亿元,增22.5%。如果扣除非现金一次性的收益,年内股东应占的核心利润约45.6亿元。报告期内,世茂房地产持有的土地储备为3950万平方米,土地储备充足。而去年新增土地储备时间上主要集中在上半年,并且覆盖了大部分核心城市。“2012年,我们推出了新的土地政策,具体将销售划分成十个区,当各个区的销售提前500标,该区的销售、现金回笼之时,才会考虑新增土地。你的指标完成了,有钱了,就去买。今年开始,原则上不会去买地,主要目标就是减少负债。”许荣茂在业绩会上提出了集团今年新的土地政策。而据介绍,截至2011年12月31日止,世房持有现金140亿元,未动用银行授信额度人民币98亿元。许荣茂称:“这证明集团有充裕的财政储备。”管理层指出,今年以来公司已销售接近40亿元,并称,40亿不只是3月份,4月份也会维持这个水平,到了5、6月份更会迎来推货的高峰期。据此,管理层表示,在良好的销售势头下,估计自身的负债会减少,并争取在今年年底将负债控制在400亿元以下。“银行债,去年年底是426亿元,其中长债是6成半,短债是3成半。”关于3月份销售见好,世房称是因为有新推广,并且在在价钱方面做了调整。“但也不是调整了很多,我们有三分之一的销售是通过价格调整。当然有一些大的城市,比如说南京或者一些一、二线城市我们的价钱会调得多一点,可能有20个百分点。但是有一些三、四线城市,其实没有减价,甚至有加价。所以平均来说,影响不是很大。”以下是世茂房地产2011年全年业绩发布会现场实录:现场提问:今年以来,有关于世茂房地产人事调整的消息称,贵公司百分之九十就职人员来自品牌房地产企业,请问消息是否属实?此举是不是基于提高销售业绩的考量?管理层:2012年我们销售正在做的是关于区域调整战略目标,希望能够从行业的先进企业当中引进更多的人才,这是基于我们发展目标的基准战略。过去这一段时间里,是希望通过引进人才以及他们的融入,真正能够满足世茂的未来发展需求。现场提问:可否结合一季度清存货的情况谈一谈今年的销售目标?今年的销量目标是超过307亿元,这307亿元在上下半年的比重是怎样的?另外,公司在今年想大力发展酒店,有没有计划或者目标将酒店项目提升?管理层:我们的销售目标定得相对保守,其实现在看一季度已经完成了25%,所以我觉得应该可以大幅度超过这个307这个数字,当然,这个数字一季度主要是清存货,已经清得差不多。二季度也会清,但力度没有那么大。二季度我们主要是有一些新产品出来,价钱也会上升。关于上下半年的比重,我们认为大部分在上半年都可以完成,如果我们要超标的话,大家都会相信如果上半年都做50%以上的话,我们全年超标的可能性很大。因为九、十月份有一些新盘会推出。我们也会对80后、90后做相应的小产品,不限购。相信这些动作对于销售有很大的帮助。我们很有信心超过去年307亿元,可能不是超过一点点,可能会大幅度超过我们去年的指标。希望通过这个超标,我们可以降低我们的负债。当然酒店和商业,我们希望可以加大,酒店和商业都是要用钱比较多的地方。集团希望酒店和商业都有一些融资的渠道,不排除跟他人合作。酒店来说,我们现在有六家酒店,以后陆陆续续还会有更多,我们相信商业的前景非常不错。因为商业不受限购影响。现场提问:你刚刚说现在有六家酒店,还会增加,有没有计划增加多少家酒店?今年公司的土地支出怎样?管理层:刚刚说到六家酒店,我们每年都有一两家酒店落成,但是我们都会控制总量,因为酒店的投入很大。所以我们都希望刚才说的等资本市场或者有机会再做,等市场有机会再慢慢做。关于土地,今年的土地支付是60亿元左右,没有支付的土地大概是70亿元,这个70亿元有一些是拆迁,可能要分两年,如果现在开始不买地的话,明后年的土地支付可能是100亿元。所以其实大家听到没有支付的土地有100多亿元,其实去年已经给了100多亿元了。其实现在剩下的100亿元是分三年支付,我们今年大概支付60多亿元,明年、后年一共支付70亿元。现场提问:此前曾谈到酒店收入增加3成,商业增加5成以上。这个主要是单价提升还是面积增加?管理层:面积、单价都有提升。商业可能增加十几万平方米,主要都是通过租金和出租来实现。租金每个城市不同,可能有10%的升幅。现场提问:你们说新开的项目有很多,与去年相比有多少增长?管理层:建筑面积有700多万平方米,与去年相比没有太大的增长。现在主要是看市场的动态,虽然我们这几个月的销售都比较好,是大面积增加开工,我们可售的面积有500多万平方米,有600亿元,不排除如果上半年做到全年指标的话,我们会加大开工面积。如果加大开工面积,都要加大工程款和其他的投入。如果销售刚刚达标或者不是很大幅度的超标,我们就不会调整开拓面积。所以这个是看情况。700多万平方米当中,我们开工的有300多万平方米,和去年的水平差不多。现场提问:去年的销售面积是减少了,是239万平方米。那么今年呢?管理层:应该差不多,销售面积去年减少了一点,但是销售单价是高过2010年,去年是307亿元,如果今年来看的话,我们销售面积会大幅度提高,销售的单价和去年相比会差不多,也有可能会下跌一点点。销售单价都是看去年有什么项目推出来。我们的预测都是1.1万/平方米以上。主要具体会卖多少面积和最终实际的销售额会超标多少,具体多少成要看到时候的实际销售情况。现场提问:请问公司,房价的情况是不是已经见底了?管理层:土地产市场我们大家都知道,主要是政策的问题,我们说楼价不下跌,温总理出来说房价一定会下跌,但是我想大家计算一个数字,温总理说楼价没有达到限制水平,怎么样算是限制水平。1993年联合国联合107个国家来讨论合理房价大概是多少,那个时候下跌三至六成,之后四大银行有一个评估其实差不多。但是去年的房价上升了7.5倍,与合理水平有一定差距,这个合理水平跟收入对比的,不是靠房价来下跌,收益增加,房价上升,这样很快可以平衡,这个不是中国的问题,是世界性的问题,香港的有十倍多一点,像加拿大差不多有十多倍,澳洲悉尼都有十多倍的上升,不仅仅是中国,7.5倍不一定是不合理,我觉得这个市场可能下降到现在可能差不多,我们降价一点点都有利润,因为我们的土地很早就买了,所以我们有资本去降一点,如果是三两年前买土地的房地产公司,那个公司的利润公司就很小,所以我觉得目前是合理的水平,应该不会高很多。补充一点,刚刚说了一个非常重要的,其实中国平均的房价不是很高。我觉得温总理说的房价没有达到的是指一线城市,因为一线城市的倍数上升了十倍以上,是比较高,但很多二三线城市,我们甚至是升价都没有问题。中国有几千个城市,但不可以只看一两个城市去确定。平均的房价中国公布都是几千元,如果你去看上海、北京,都是几万元一平方。董事长进一步补充:现在公司有很大的转变,主要是两点。去年开始,我们是加强管理,提高品质。所以我们去年做了很多事,怎么样加强管理,如何审查、审计、检查。我们做了很多工作,我们今年主要是增加销售量,主要就是卖多一点楼。因为不知道下半年政策有没有变化,去年我们很有信心完成指标。因为一二三季度都达标,第四季度开始没达标,所以我们今年的目标说小一点,希望可以超过多一点,降低负债率。如果卖楼买不到的话,你又继续去买地,当然要负债。但是我们今年不怎么买地了,我拼命卖楼,我们土地储备有五千多万平方米,我有那么多土地,所以我们的核心就是去卖楼。我们第一季度应该会销售得很好,我们希望第二季度、第三季度、第四季度可以卖得更好。很多人都会觉得世房负债比人家多一点,“人家好像没有你们这么多”,我在这里想做一个解释,我们跟其他公司最大最大的不同,是我们的固定资产多,我们酒店多,评估是342亿元。但是我们的酒店评估在帐目上不体现,但是负债就体现。如果我们一部分可以体现,那负债可能是低于同行或者和同行差不多。但是我们都希望,可以按照大家将负债加进去,评估不计算,我们的负债率大幅度下降,今年是80多个百分点,希望今年可以下降到70%,一点一点下降。(:曹璐璠)

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